En caso de divorcio...¿qué pasa con la vivienda?

Teniendo en cuenta, que el  número de demandas de disolución matrimonial iniciadas en el segundo trimestre de 2015 experimentó un incremento del 2% respecto al mismo periodo del año anterior, según los datos recogidos y hechos públicos hoy por la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial.

Si la pareja vive de alquiler, la solución en caso de divorcio es bien sencilla, obviamente sin contar con el trauma sentimental que puede provocar. Pero si el inmueble en el que vive la pareja es en propiedad la situación se complica. Si además hay hijos de por medio esas dificultades se elevan a la máxima potencia.

Para evitar que los problemas se agraven, los expertos recomiendan hacer capitulaciones matrimoniales además de elegir el régimen adecuado a cada circunstancia, separación de bienes o gananciales. Lo más recomendable es hacer ese contrato a medida, igual que con un testamento, e informarse con especialistas de cómo puede ordenar su patrimonio común o no común. A continuación, intentamos explicar lo que ocurre con la residencia habitual de una pareja en caso de separación. 

Vivienda de alquiler

Los dos escenarios más habituales que se pueden encontrar los cónyuges, en función al contrato:

Que los dos figuren como titulares en el contrato de alquiler. Este sería, quizás, el escenario más optimista puesto que el alquiler es algo muy flexible y fácil de rescindir. Solo habría que decidir si alguno de los dos quiere quedarse con la vivienda en alquiler o si por el contrario, prefieren cancelar el contrato y empezar algo nuevo, cada uno en otra vivienda. Si alguno de los dos se queda, tan solo habrá que modificar el contrato mediante un anexo, liberando a la parte que se va de sus derechos y obligaciones para con el contrato de arrendamiento.

Que solo uno figure en el contrato de alquiler. En el caso que solo figure un miembro de la pareja como titular del contrato, pero sea el otro cónyuge quien quiera quedarse en la vivienda de alquiler, este dispone de 2 meses, desde que recibe la resolución judicial del divorcio para comunicárselo al propietario. Deberá, además, de comunicárselo por escrito y con acuse de recibo para que quede constancia y el propietario no pueda rescindir el contrato alegando un “cesión no consentida”.

Pero cuando se acaba el amor, y la pareja vive de alquiler lo mejor es que haya mutuo acuerdo. Rescindir el contrato con el casero y buscar otra casa en la que empezar de cero o llegar a un acuerdo con él si uno de los dos quiere quedarse en el inmueble.

Vivienda de uno de los cónyuges  

Si la vivienda está comprada antes del matrimonio por uno de los esposos, su propiedad no se altera, independientemente del divorcio o del matrimonio. Otra cosa es el uso de esa vivienda. En caso de divorcio la ley establece que hay un derecho de utilización en favor de una protección de la familia. En principio, se somete a la posibilidad de un acuerdo entre los cónyuges que tiene que ser aprobado en el juicio. Velando por el interés de la familia, dependiendo si hay o no hijos, el uso de la casa se atribuirá al cónyuge más desfavorecido.

Si hay hijos de por medio, el uso de la casa se asignará al cónyuge que se quede con la custodia que en la gran mayoría de los casos es la mujer. En caso de que la custodia de los hijos menores sea compartida, cada caso puede ser diferente pero, por norma general, el uso del inmueble también se atribuye al cónyuge con menor poder adquisitivo. En cualquier caso, hay que insistir, tal y como explica Pablo Pazos, autor de Notario en red, esto no afecta a la propiedad, sólo al uso de esa vivienda.

En casos de divorcio, cuando se cede el uso de la vivienda a uno de los dos cónyuges que no es propietario, no se trata de un usufructo estricto: "no da derecho a alquilar esa vivienda ni a sacar rendimiento, sólo a usarla". Además, es un uso temporal que se extingue en determinadas circunstancia. "Las sentencias son oscilantes, hay casos en los que el uso se extingue cuando el último hijo cumple la mayoría de edad, otras sentencias han dictado que se pone una fecha de alrededor de 25 años. Es un derecho temporal basado en esas necesidades del cónyuge desfavorecido".

Vivienda de los padres de uno de los cónyuges

Es un caso bastante habitual. Los padres de uno de los miembros de la pareja decide cederle el uso de un inmueble de su propiedad al nuevo matrimonio. Hasta ese momento todo son ventajas comenzando por el ahorro que supone no tener que adquirir una vivienda o pagar un alquiler. Sin embargo, los dolores de cabeza llegan, como siempre, en caso de divorcio.

Al igual que en el anterior caso, en este el uso de la vivienda se cede también a la persona más desfavorecida o al que se queda con la custodia de los hijos. Aunque en este caso también se trata de un derecho temporal, se puede incluso inscribir en el derecho de la propiedad -ese derecho de uso temporal- para que en el caso de que el propietario decida vender la vivienda, un tercero no pueda desahuciar al que tiene el uso.

Hipoteca compartida

Es un hecho que la sociedad española está ralentizando la llegada del matrimonio. Esto, entre otras cosas, hace que en muchos casos uno de los miembros de la pareja haya adquirido una vivienda antes de casarse.

En ese caso la vivienda es de uno porque la ha comprado antes del matrimonio. Si luego los dos empiezan a asumir la hipoteca por mitades -pero sin cambiar la escritura de propiedad-, el no propietario está pagando la hipoteca del otro, con lo que esto origina una deuda que se le tendría que abonar en caso de divorcio. Puede reclamarlo y "está en todo su derecho".

Vivienda adquirida por el matrimonio

Vamos al ejemplo más habitual. Una pareja decide contraer matrimonio y comprar una vivienda. Si esa vivienda se ha adquirido en régimen de gananciales, que es el habitual que rige prácticamente todas las comunidades españolas, el divorcio lo que supone es la disolución de esos gananciales. Entonces se entra en un procedimiento de liquidación y se reparte el patrimonio ganancial entre los dos.

En este momento se puede convenir entre ellos si se quedan la vivienda a partes iguales o si se la queda uno de los dos. En cualquier caso, el uso se va a superponer siempre, tal y como hemos explicado antes, a quién se quede con los hijos o de quién tenga peor situación económica.

Es necesario recordar que en dicho régimen la ley establece que tanto los beneficios como las deudas de la 'sociedad ganancial' se reparten. Para evitar problemas en un divorcio, los especialistas recomiendan que se pacten este tipo de cuestiones en las capitulaciones matrimoniales dentro de los límites legales. Aún así, estas capitulaciones deben ser aprobadas por el juez.

En el caso de que el régimen pactado sea separación de bienes, la ley establece que cada uno de los miembros de la pareja puede tener sus bienes privativos que corresponden únicamente a la persona propietaria. Por ejemplo, si uno de los dos compró una casa con anterioridad al 'sí quiero', tras la ruptura seguirá siendo el dueño legal de ese inmueble.

Sin embargo, aunque la propiedad sea de ese cónyuge, el uso también se regirá en cuestión de las necesidades familiares. Si ambos cónyuges tienen un medio de subsistencia razonable y por tanto posibilidad de pagar una vivienda, lo lógico es que el uso de la vivienda se atribuya al propietario, siempre que no haya hijos de por medio.

¿Qué ocurre si no hay matrimonio?

En el caso de no estar casados esta situación no va a pasar por un juzgado porque no hay nada que dirimir. Son dos personas que han tenido una convivencia pero "no hay ninguna norma que diga que se va a atribuir el uso de una vivienda a una persona que no tenga ninguna relación legal". En este sentido, las parejas de hecho tienen una regulación similar al del matrimonio.

No obstante, aunque la ley no contemple nada sobre el uso de la residencia habitual en las parejas que no están casadas, podría darse el caso de que alguna sentencia, si llega a un tribunal, el uso de la vivienda de manera temporal se atribuya al más desfavorecido. "Pero con la ley en la mano esta ley está establecida para matrimonios o para parejas de hecho".

Como en todos los casos anteriores, con hijos la cuestión se complica. Si hay hijos, aunque la pareja no esté casada, se habla de "filiación donde se dilucidará sobre un interés superior que es la familia", sobre todo si son menores. En este caso es más que probable que, pese a no estar casados, se atribuya el uso de la vivienda a los hijos y por ende al progenitor que se quede con ellos.

Referencias: libre mercado, confia-t